תמ"א 38 // שאלות ותשובות

האם הבניין שלנו זכאי לתמ"א 38?

תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. התוכנית מפרידה בין הבתים שההיתר לבנייתם הוצא לפני מועד זה. גובהם של המבנים עולה על 2 קומות, ושטחם עולה על 400 מ"ר. בנוסף לכך ישנם סייגים ורמת מימוש זכויות התוכנית לפי קביעה של רשויות שונות כגון מבנים לשימור או מבנים הממוקמים באזורי בינוי ייחודיים. הנכם מוזמנים לבדוק זכאות לתמ"א 38 ללא כל עלות.

האם תמ"א 38 עולה כסף לדיירים?

תמ"א 38 אינו עולה כסף לדיירים. למעשה, שני הצדדים נהנים במקביל: היזם נהנה מבניה על הגג של נכסים קיימים או לחלופין תוספת יח"ד בבנין חדש, והדיירים נהנים משיפוץ הבניין, חיזוקו ושדרוגו ללא כל עלות.

רוצים שנבצע עבורכם בדיקה מקצועית ללא כל עלות? 

מה חשוב בבחירת החברה למימוש תמ"א 38?

כל פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט שונה ובעל צרכים ייחודיים. כמו תפירה על פי מידה אישית, ההתייחסות לפרויקט צריכה להיות ספציפית ונכונה לפרויקט המדובר. המפתח להצלחת הפרויקט הוא התקשרות עם חברה בעלת ניסיון מוכח, אמינות, איכות, מקצועיות וחוסן כלכלי. בשנים האחרונות אנו עדים למקרים רבים בהם חברות, יזמים או מתווכים אינם עומדים במחויבותם כלפי הלקוחות, ומציגים מצג שווא בנוגע ליכולותיהם או ניסיונם בשטח. 

מה הרוב הדרוש למימוש זכויות תמ"א 38?

הרוב הדרוש למימוש זכויות בהתאם לתמ"א 38 הוא 2/3 (66%) מקרב בעלי הדירות בבניין ו-80% הסכמה בגין תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה). בפועל, עדיף בכל מקרה לקבל הסכמה רחבה מצד כל הדיירים בטרם היציאה לפרויקט המשותף.

מהן אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א?

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבניה מכוח התמ"א, רשאית הועדה המקומית לתכנון ולבניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

  • חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בניה.

  • סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.

  • תוספת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

  • הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

  • הרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

  • התמ"א מאפשרת להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

  • מעלית - התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבניה הרגילים של הבניין.

  • חניה - התמ"א דורשת הצגת פתרון חניה, לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת, הועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, על פי התנאים המפורטים בתמ"א.

  • מרפסת- תוספת של כ-12 מ"ר מרפסת (ע"פ תקנות התכנון    והבניה)

מהו תמ"א 38 תיקון 2?

תיקון 2 לחוק התמ”א מאפשר את הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו. שינוי נוסף בתיקון 2 לחוק התמ”א הוא הקביעה לפיה הבניה בקומת העמודים המפולשת תחושב בנוסף לבניה החדשה על גג הבניין.

מהו תמ"א 38 תיקון 3?

תמ"א 38 תיקון 3, או תמ"א 38\3 כפי שהתיקון מכונה, נועד לעודד תוכניות של תמ"א 38 לחיזוק מבנים, באמצעות מספר תיקונים לתמ"א 38 כדלקמן:

1. לאפשר תוספת של 2.5 קומות למבנים קיימים, במקום קומה וחצי כפי שהיה נהוג עד כה.

2. הזכויות מכוח תמ"א 38 יהיו בנוסף לזכויות הקיימות במקום עפ"י תוכניות מקומיות, כך שאם יוחלט להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש, הרי שהיזם לא יפסיד את הזכויות עפ"י תמ"א 38.

3. בקומת הגג יהיה ניתן לבנות עד 50% משטח גג הבניין – עיקרון זה מביא לידי פטור ממס שבח גם על בניה על הגג ומגדיל את הכדאיות של תמ"א 38.

4. לפי תמ"א 38 תיקון 3 יינתנו הקלות משמעותיות בנוגע לקווי הבניין המורחב מכוח הוראות תמ"א 38.

5. על הגג ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את הבניה לדירות דופלקס.